“El Camarote de los hermanos Marx” 1

Parte 1 – El inmueble como objeto físico de derecho

Cuando en 2014, en el marco de unas jornadas técnicas sobre propiedad, un catedrático de la Universidad Complutense dijo que el Código Civil era un libro sobre la tierra, porque tres de sus cuatro libros tratan, de uno u otro modo, sobre ella, entendí, primeramente, que se trataba de un artificio del ponente para regalarnos los oídos a los asistentes pero, en segundo lugar, advertí que no por ello era menos cierto.

Es esto, y no otra cosa, lo que me anima y lo que aduzco como legitimidad para dirigirme a ti en este blog jurídico, siendo yo técnico, y que hablemos de nuestros puntos comunes desde “el otro lado”.

Un inmueble, como materialización jurídica de esa tierra poética de la que habla el Código Civil, es objeto de derechos. Es susceptible de prescripciones, acciones  negocios. Es elemento litigado en el orden civil, contencioso-administrativo y hasta penal. Es, en definitiva, un elemento ampliamente afectado por el derecho, la justicia y las leyes.

Como elemento jurídico se encuentra perfectamente definido desde las bases mismas de nuestro ordenamiento —ius utendi, ius fruendi e ius abutendi—, por su condición de medio de producción y elemento de riqueza. Su delimitación física, esto es los límites hasta los que se ejercen los derechos, ha sido tradicionalmente acotada por la mera posesión, el uso y el disfrute de la propia tierra.

Sin embargo, de un tiempo a esta parte, el territorio ha pasado de ser un medio de producción a un elemento de inversión y, consecuentemente, se ha perdido la costumbre posesoria, abandonando con ello la tradicional delimitación inmobiliaria del poseedor.

Las más de las veces, esta indefinición tiene efectos menores o inexistentes sobre la seguridad jurídica, pero ocurre que, a veces, un metro o dos es la diferencia entre poder o no ejecutar un derecho de urbanístico, o que simplemente se desconocen por completo los límites de una propiedad, o que se desate un conflicto de intereses por una parte concreta e indefinida del territorio. En esos casos, la correcta definición o delimitación del inmueble puede ser una auténtica odisea.

Parte 2 – Realidad física y realidad jurídica

De esta forma, uno de los principales problemas que afronta el apoyo técnico a la aplicación del derecho sobre la propiedad inmobiliaria —relacionado generalmente con la topografía inmobiliaria— es, precisamente, definir con claridad los límites de un inmueble. Pero entonces, ¿hasta donde llega un inmueble?

La respuesta a esta cuestión, como era de esperar, sólo la conoce el propietario del inmueble, en cuyo caso no restaría más que comprobar la adecuación de la realidad física a las descripciones con valor legal —escrituras y descripciones en asientos registrales—, ya que son estos los que garantizan el ejercicio de los derechos, para, en su caso, modificar la descripción adaptándola a la realidad. Pero no siempre es tan fácil, porque puede darse el caso de que el propietario no sepa con certeza —o desconozca por completo— hasta donde llega su inmueble. El asunto debería resolverse, en esta situación, por medio de la figura legal del deslinde. De esta forma, el deslinde se ha de realizar, prioritariamente, por acuerdo entre colindantes —deslinde amistoso— y siguiendo los criterios que para ello marca e Código Civil. De esta forma, la finca llegará hasta donde digan los títulos y, a falta de estos, según la posesión de cada interviniente (385 CC). El problema es que títulos no definen geométricamente el objeto, sino que lo hacen de forma literal, y su interpretación puede ser confusa. En todo caso, se ha de procurar partir de esta realidad jurídica para adaptar a ella, en la medida de lo posible, la geometría real. Es decir, modificar la realidad adaptándola a la descripción.

En las peores circunstancias, el deslinde habría de hacerlo en sede judicial —deslinde litigioso—, pero no hay nada que yo pueda descubrirte en ese aspecto. De esta forma, apenas habiendo hurgado en el asunto y sin abundar en las derivaciones propias de limitaciones a la propiedad y servidumbres, ya topamos de bruces con una dualidad de adaptaciones: de lo jurídico a lo físico o de lo físico a lo jurídico según el caso.

Parte 3 – El discordante elemento fiscal

Todo esto permanece así, en un equilibrio inestable de cuestiones, variaciones y pasiones mientras se limite a realidades físicas y jurídicas y se pueda eliminar de la ecuación la cartografía catastral, por ser un mero elemento fiscal.

El Catastro no es, en principio, un garante de propiedad, sino un mero recaudador de tributos que, por razón de cálculo de la base impositiva —€/m2—, necesita una base gráfica. Esta base gráfica, sin embargo, resulta muy tentadora a la hora de hablar de propiedad por su condición de pública, su aval institucional y su parcelario continuo.

Pero los métodos de obtención de la información geométrica catastral carecen, en los casos en los que se obtiene de oficio, de la conformidad de los titulares y, en las veces en que procede de titulares, no hay filtro de la calidad métrica con la que esta se ha obtenido. A mayores, el sistema cartográfico, además, ni siquiera permite diferencias entre unas y otras —de oficio y de interés particular—.

Al ente catastral, para ser honestos, le trae sin cuidado por donde va el límite de los derechos de propiedad. Lo que realmente le importa es que haya contribuyentes a cada lado de su línea fiscal. Si circunstancialmente coinciden ambos límites mejor, pero sin más pretensión.

Carece de medidas de control, carece de valor jurídico de propiedad y la propia entidad elude, siempre que se le cuestiona, cualquier responsabilidad más allá de la fiscal. Lo lógico sería obviar, pues, la cartografía catastral. El problema es que esta cartografía, como parece elemental que se ha de tributar sobre la base de lo que se posee en propiedad —valga la incongruencia jurídica de esta expresión—, goza de presunción de veracidad y la apreciación de eventuales discrepancias con la realidad recae, en gran medida, sobre los titulares. Aún y con todo, no hay problema si se mantiene alejado esto del plano jurídico.

El inconveniente es que, con estos antecedentes, todo lo comentado en la segunda parte del artículo se desestabiliza cuando se produce la coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad alcanzada con la Ley 13/2015. En ese momento, la geometría catastral pasa a formar parte integrante del título y, acompañada de la comentada presunción de veracidad, queda elevada a documento público oponible a terceros convirtiéndose en línea de propiedad.

Ya está montado, pues, el baile de derechos y obligaciones. El camarote de los Hermanos Marx de la delimitación de la propiedad inmueble.

RUBÉN MARTÍNEZ NAVEIRA

 titular de GRAVITAS ESTUDIO TOPOGRÁFICO

Ingeniero Técnico en Topografía de formación, titulación universitaria especializada en la captura, análisis y georreferenciación de datos geométricos, colegiado y miembro profesional de la Asociación Española de Geómetras Expertos, orienta su carrera profesional hacia la topografía inmobiliaria, cubriendo las lagunas de su formación básica con postgrados de master en catastro, urbanismo y valoración, hasta convertirse en un profesional especialista en servicios de asesoría y consultoría asociados a la propiedad inmobiliaria, su delimitación, ordenación y avalúo.
La experiencia y la formación continua en disciplinas afines, gracias a jornadas, seminarios, y una continuada actividad en redes sociales, suponen la apuesta por una actualización activa de conocimientos.